Mieten + Wohnen // Erika Loser hat nicht schlecht gestaunt, als sie Ende 2023 Post von ihrer Verwaltung erhielt: eine Mietzinserhöhung, schon wieder, und das in einem Wohnblock, in dem kaum noch etwas unterhalten wird. Sie wehrte sich. Und bekam Recht. Eine Inspiration.
Münchenbuchsee, Kanton Bern. Eine typische Blocksiedung am Dorfrand, Baujahr irgendwann in den 1970ern, Fassade etwas in die Jahre geraten. Vor dem Eingang ein Stewi, ein vergessener Fussball, Kindervelos. Das Treppenhaus ohne Lift ist deutlich abgenutzt, aber sauber und aufgeräumt. Hier im vierten Stock wohnt Erika Loser seit bald 10 Jahren.
„Ich lebe gerne hier, geniesse die freie Sicht, das grosszügige Wohnzimmer mit Küche und die unkomplizierte Nachbarschaft“, sagt Loser. Die Endsechzigerin empfängt herzlich in ihrem Zuhause und erzählt lebhaft, während sie durch die Zimmer führt. Die Wohnung umfasst drei Schlafzimmer, ein Bad und ein zusätzliches WC, ein Wohnzimmer mit offener Küche, zwei Balkone. Vier Zimmer findet Loser zu viel für eine Person, deshalb hat sie immer wieder monateweise einen Mitbewohner oder eine Mitbewohnerin. Ein klassisches Mietverhältnis, wie es sie in der Schweiz zu Tausenden gibt.
Ebenfalls typisch aber auch, was sich 2023 abspielte: Der Referenzzinssatz wurde angehoben und damit kam die befürchtete Post: Eine Mietzinserhöhung innert Jahresfrist über 100 Franken aufgrund von Anpassung an den Referenzzinssatz, sowie Teuerung und allgemeiner Kostensteigerung. Eine allgemeine Kostensteigerung im Schweizer Mietrecht steht für den Anstieg von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien oder Liegenschaftssteuern. Obwohl in den Wohnungen seit Jahren der Unterhalt vernachlässigt und nur noch das Nötigste gemacht wurde. Die Vermieterin: Eine grosse Schweizer Versicherung. Da hatte Erika Loser genug. Sie sagt: *Es ist mir schon bewusst, dass Mieten an den Referenzzinssatz angepasst werden dürfen. Aber es darf doch nicht sein, dass unsere Wohnungsmieten inzwischen fünfzig Prozent über denjenigen der benachbarten, praktisch identischen Wohnblöcke liegen, welche einer Wohnbaugenossenschaft gehören und daher Kostenmieten haben.“
Der Fall von Erika Loser ist exemplarisch dafür, wie es heute häufig abläuft. Sabina Meier, Geschäftsführerin beim Mieterinnen- und Mieterverband Bern bestätigt: Viele Mietzinse in der Schweiz sind übersetzt. Eigentlich deckelt das Mietrecht die zulässige Rendite. Das wird aber gar nie überprüft. Steigt der Referenzzins, werden die Mieten standardmässig angehoben und obendrauf kommt eine allgemeine Kostensteigerungspauschale von 0,5 %, ohne Nachweis, dass die Kosten für Unterhalt, Verwaltung oder Gebühren tatsächlich gestiegen sind.“
Mieter*innen nehmen dies häufig hin. Weil sie nicht wissen, dass oder wie man sich wehren kann. Weil sie bei der Verwaltung nicht negativ auffallen wollen. Oder weil sie weder die zeitlichen noch die finanziellen Ressourcen haben, die Erhöhung anzufechten.
Erika Loser hingegen wollte diesen Umstand nicht einfach so akzeptieren und begann zu recherchieren. Sie wandte sich an den Mieterinnen- und Mieterverband und bekam bestätigt, was sie gehofft, geahnt hatte: Dass es sich lohnen könnte, diese Mietzinserhöhung anzufechten und auch die Zulässigkeit der Rendite prüfen zu lassen.
Dinge hinterfragen und nicht einfach hinzunehmen, sich wehren und Lösungen suchen, wenn etwas nicht stimmig scheint, hat Erika Loser zeitlebens gemacht. „So bin ich“, sagt sie. Sie habe seit ihrer Kindheit einen ausgeprägten Gerechtigkeitssinn, sich schon früh politisch rot-grün orientiert, sei Mitglied beim Mieterinnen- und Mieterverband und weiteren Organisationen, die „Probleme an der Wurzel packen und im Hier und Jetzt etwas bewegen wollen“, erzählt sie. Loser hat Biologie studiert, bei einer Umweltschutzorganisation gearbeitet und später in der Raumplanung. Sie hat lange in Bern gewohnt, bevor sie nach Münchenbuchsee zog. „Zu dieser Wohnung bin ich eher zufällig gekommen. Ich schätze es, dass es vor dem Haus keine Autos hat und dass ich Geige spielen kann, ohne Nachbarn zu stören.“
In der Siedlung ist sie gerne, bemerkte in den letzten Jahren aber eine demografische Veränderung. „Es werden kaum mehr Unterhaltsarbeiten gemacht. Das heisst, es ziehen hier fast nur noch Familien mit Migrationshintergrund und niedrigem Einkommen ein. Zudem sind inzwischen ein Drittel der Wohnungen via Rotes Kreuz an Flüchtlingsfamilien vermittelt.“ Was das bedeutet, hat sie gemerkt, als sie weitere Mietparteien für eine Anfechtung der Mietzinserhöhung suchte. „Ausländer*innen lassen sich oft schon aufgrund von Defiziten bei Sprach- und Rechts-Kenntnissen eher einschüchtern“, sagt Loser. „Ich bin in der privilegierten Lage, dass ich mich wehren kann. Ich habe keinen Aufenthaltsstatus zu verlieren, bin gebildet und habe Erfahrung im Paragrafen-Dschungel. Und da ich Teilzeit arbeitete und inzwischen pensioniert bin, habe ich auch die Zeit, mich mit dieser Sache zu befassen.“ Der soziale Aspekt ihres Engagements ist ihr wichtig: Denn zu oft berufen sich Vermieterschaften auf die Rechtsmittel, die Mietende ja hätten, dass man diese halt nutzen müsse. „Das muss man aber auch können“, sagt Loser. „Nicht jeder hat die Zeit oder die Bildung dazu.“
Umso wichtiger seien gute rechtliche Rahmenbedingungen und Institutionen wie der Mieterinnen- und Mieterverband, die sich für solche einsetzen. Loser ist schon lange Mitglied und dank dem darin eingeschlossenen Rechtsschutz wurde ihr ein Anwalt zu Verfügung gestellt. Gemeinsam haben sie die Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde vorbereitet. „Zum einen fand ich die Kostensteigerung sehr stossend. Gleichzeitig stellte ich den Mietzins aber grundsätzlich als missbräuchlich in Frage.“ Im Anfechtungsschreiben haben sie deshalb verschiedene Argumentationsschienen aufgenommen: etwa die Rechtmässigkeit der erwirtschafteten Rendite und dass die Miete sich über der Orts- und Quartierüblichkeit bewege. Um dies zu belegen, erkundigte sich Loser im Quartier, was ihre Nachbarn und Nachbarinnen bezahlen. „Ich bin natürlich nicht überall sturmläuten gegangen“, sagt sie mit einem Lachen. „Ich habe vor allem Leute auf der Strasse angesprochen, oder wenn jemand im Garten war, und habe so im Verlauf von ein paar Wochen eine Liste mit vergleichbaren Mieten im Quartier erstellen können.“
Zudem hat Loser Mietparteien in den drei Hausblöcken mobilisieren können, und sich die Zeit genommen, den Menschen zu erklären, welche Rechte und Möglichkeiten sich zu wehren sie haben. „Leider hatten nur zwei weitere Mietparteien einen Rechtsschutz. Insgesamt haben aber immerhin 11 von 16 Mietparteien bei der Eingabe an die Schlichtungsbehörde mitgemacht.“
Das sorgfältige und koordinierte Vorgehen hat sich gelohnt. Die Schlichtungsbehörde gab Loser zumindest teilweise recht. Die pauschale Kostensteigerung ovn 0,5 Prozent sei in diesem Fall nicht rechtens, da praktsich alle entsprechenden Kosten über die Nebenkosten abgerechnet werden. Betreffend Beurteilung der Orts- und Quartierüblichkeit erklärte die Schlichtungsbehörde, dass eine Anfechtung vor Gericht erfolgen müsse.
Auch auf die Gefahr hin zu verlieren, hätte Erika Loser den Fall gerne vors Gericht weitergezogen. Sie sagt: „Die anderen Parteien, die die Erhöhung angefochten haben, haben wenig bis nichts erhalten. Ein Präzedenzurteil in diesem Bereich könnte immerhin bei Vermieter*innen etwas auslösen und in zukünftigen Fällen helfen.“ Ihr Anwalt habe aber davon abgeraten. Sabina Meier vom Mieterinnen- und Mieterverband sagt dazu: „Das Urteil hätte tatsächlich Signalwirkung haben können. Ein Gerichtsfall ist aber immer auch mit Kosten und Risiken verbunden.“ Was spezifisch die Kostensteigerungspauschale von 0,5% angeht, weiss Meier aber: „Dies anzufechten, lohnt sich häufig. Die Schlichtungsbehörden im Kanton Bern sind mittlerweile auf das Thema sensibilisiert, und auch die Verwaltungen wissen, dass dies angefochten werden kann.“
Probieren würden die Vermieter*innen es aber leider trotzdem. „Aus rechtlicher Sicht ist das stossen“, sagt Meier. „Wünschenswert wäre ein Mechanismus, der die Rechtmässigkeit der Mietzinse automatisch prüft. Es sollte nicht Sache der Mietenden sein, Unrecht zu erkennen und anzufechten.“ Bis ein Vorstoss in diese Richtung aber politisch akzeptiert und umgesetzt wird, muss man selbst handeln. „Es ist wichtig, dass man sich wehrt.“ Meier schätzt deshalb das Engagement von Menschen wie Erika Loser sehr. „Gerade auch weil Erika Loser die anderen Mietparteien in ihrem Block miteinbezogen hat. Sie hat Menschen ins Boot geholt, die wenig Ahnung hatten, wie das Schweizer Mietrecht funktioniert, hat wichtige Aufklärungsarbeit geleistet. Das verdient Anerkennung.“
Erika Loser und die Vermieterin einigten sich schliesslich darauf, den Mietzins bis zur nächsten Anpassung des Referenzzinssatzes auf dem alten Stand zu belassen. Das Verhältnis zur Verwaltung sei seit der Anfechtung zum Glück nicht schwierig geworden, sagt Loser. Sie habe das Gefühl, dass geschätzt wird, dass sie grundsätzlich das Gespräch und konstruktive Lösungen sucht. Positiv findet sie auch, dass sich die Mietparteien bei Problemen mehr austauschen und koordinieren. In der Wohnung ist ihr nach wie vor wohl, trotz minimalem Unterhalt. „Alte Sachen haben je nachdem gute Qualität und Charme“, schmunzelt sie und zeigt auf das alte, hochwertige Franke Chromstahl-Becken und die original Trösch-Einbauschäfte in der Küche.
Für sich selbst ist sie in ihrem neuen Lebensabschnitt als Pensionierte auf der Suche nach anderen Wohnformen: Genossenschaftlich etwas aufbauen etwa oder gemeinschaftlich mit interessanten Menschen ein Haus bewohnen. „Ich bin offen für Entwicklung und neue Herausforderungen“, sagt sie. Sich an ihrem Wohnort mit anderen vernetzen und sich für weltweit mehr Gerechtigkeit auch für sozial Schwächere einsetzen, wird sei weiterhin: „Wenn wir uns organisieren, können wir auch etwas erreichen“, sagt sie. „Denn wir sind viele.“
Erschienen im September 2026 im Magazin des Mieterinnen- und Mieterverbands „Mieten + Wohnen“ 3/2026.
Kommentar verfassen